PAGO DE RENTAS EN LA ACTUAL SITUACIÓN DE CONFINAMIENTO
Estamos viviendo una situación histórica sin precedentes inmediatos, tanto a nivel nacional como mundial. Y toda novedad fáctica genera interrogantes jurídicos.
En España legalmente se ha decretado el cierre al público de algunos locales de negocio, oficinas, y/o dependencias públicas (RD 463/2020 de 14 de marzo parcialmente modificado en esta materia por el RD 465/2020). Y es posible que se endurezcan estas medidas y se amplíen los centros productivos y/o de trabajo que deban cerrarse y cesar en su actividad. En todo caso, hoy nos encontramos con locales de negocio cerrados y sin actividad alguna, oficinas vacías…
Si soy arrendatario de unos de esos locales/oficinas cerrado al público y sin actividad, ¿tengo obligación de seguir pagando la renta en esta situación y mientras dure la misma?
Y si soy arrendador, ¿puedo exigir el cobro de la renta?
Hay arrendadores (especialmente grandes empresas), que ya han enviado escritos a sus “caseros” informando que mientras dure esta situación no van a pagar renta alguna, por unilateralmente considerar que el contrato de arrendamiento ha quedado temporalmente “suspendido” por no poder disponer del inmueble para el destino o uso contractualmente pactado. No hacen sino aplicar la teoría de la alteración de la base del negocio, fundamentada en la clásica cláusula rebus sic stantibus, conforme a la cual (y de manera muy resumida) cuando por circunstancias sobrevenidas e imprevisibles se produce un grave desequilibrio en las prestaciones acordadas contractualmente, pueden revisarse esas prestaciones. Esta figura jurídica no está regulada en precepto normativo alguno, sino que es una construcción doctrinal que tradicionalmente la jurisprudencia ha admitido, con mucha cautela y de manera restrictiva, en los contratos de tracto sucesivo (como son los arrendamientos) y en contratos de tracto único con cumplimiento diferido (como una compraventa con precio aplazado).
Esta figura ya fue invocada, y mucho, en la reciente crisis económica que ha padecido España.
Nuestro criterio es que es muy pronto todavía para saber si va a poder invocarse con posibilidades de éxito la cláusula rebus (sic stantibus).
El arrendatario puede alegar esta excepcional situación para, de momento, paralizar pagos de rentas. Pero vemos difícil el que pueda reconocérsele el derecho a no pagar renta alguna. Es innegable (aunque llegado el momento los abogados lo neguemos) el carácter excepcional e imprevisible de la situación. Pero no sabemos cuánto tiempo va a durar esta situación. Y la realidad es que los inmuebles arrendados (locales, oficinas, o naves), siguen a disposición de sus arrendatarios (éstos no devolvieron la posesión a sus propietarios). Y esperemos que en breve muchos de esos arrendatarios vuelvan a poder desarrollar su actividad en esos inmuebles, y vuelvan a generar beneficios. Nos parece complicado que los Juzgados y Tribunales reconozcan el derecho de los arrendatarios a no abonar cantidad alguna los arrendadores. De hecho, si la situación de cierre y cese de actividad no dura mucho, nos parece complicado que se les reconozca incluso una reducción de renta. En todo caso, el arrendatario podrá tratar de negociar una reducción o incluso una condonación temporal de renta con el arrendador. Y de entrada podrá paralizar pagos (otra cosa es que los Juzgados terminen dándole la razón si no llega a acuerdo).
Por su parte, el arrendador, no debería en estos momentos reconocer ese pretendido derecho a condonar o reducir la renta invocado por el arrendador. Al menos no ahora. La realidad es que los Juzgados están transitoria y legalmente paralizados a estos efectos por el mentado Real Decreto y precisamente por ello, a nuestro entender, el arrendador deberá ser prudente y paciente. Entendemos que deberá poder exigir el pago de rentas. Otra cosa es que quiera mantener una buena relación con su inquilino y llegue a acuerdos por los cuales condone total o parcialmente las rentas mientras dura esta situación. Pero consideramos que, al menos hoy, no está obligado a ello.
En definitiva, debe analizarse y estudiarse caso por caso, y deben adoptarse decisiones, ya sea por el arrendador y/o el arrendatario) según su particular situación.
INFORME SOBRE RELACIONES ARRENDATICIAS AL ALBUR
El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan diversas medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, RDL que entra en vigor el 2 de abril de 2020, regula algunas medidas en el ámbito de los arrendamientos de vivienda suscritos al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y más concretamente una moratoria en el pago de las rentas de la vivienda habitual del arrendatario en determinados supuestos.
Formalmente parece distinguir dos casos. En ambos, para poder acogerse a la moratoria (que en realidad sólo es aplicable a un caso, como veremos), se exige que el arrendatario se encuentre en situación de “vulnerabilidad económica”.
Y considera que el Arrendatario se encuentra a estos efectos en situación de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, cuando concurran en él, de manera conjunta, dos circunstancias:
1.- Que “la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler” (no dice el arrendatario, pero en la práctica va a ser siempre o casi siempre el arrendatario), pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria unos límites especificados según una concreta casuística.
2.- Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos (tales como electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil, o comunidad en su caso), resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a los efectos de obtener moratorias cuando el arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita la vivienda arrendada sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.
Supuesto 1
Para el caso en el que el ARRENDADOR sea (i) un “gran tenedor” o (ii) una empresa o entidad pública de vivienda. Y considera que “gran tenedor” es la persona física o jurídica que es titular o bien de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o bien de una superficie construida de más de 1.500 m2.
Supuesto 2
Para el caso en el que el ARRENDADOR sea una persona física que no pueda considerarse “gran tenedor”.
Para el supuesto 1 se establece una moratoria obligatoria y automática.
Para el supuesto 2 no se establece moratoria alguna.
En el Supuesto 1 (artículo 4), el arrendatario de vivienda habitual podrá solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, salvo que las partes alcancen un concreto acuerdo de aplazamiento o condonación total o parcial de rentas.
En el caso de que las partes no lleguen a acuerdo, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión acogerse a esta moratoria, debiendo elegir entre las dos opciones que prevé el RDL:
- a) O una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
- b) O una moratoria en el pago de la renta arrendaticia del periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno, período susceptible de ser ampliado hasta un tope de otros cuatro meses más si el plazo gubernamental fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19. El pago del importe total de esas rentas se aplazará, sin intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años (*1), que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato (*2), de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
(*1) queda a voluntad del arrendador aplazar el pago más de tres años, pero parace difícilo que lo haga, salvo que por ese plazo superior a tres años pacte intereses, lo cual entiendo puede hacer (sólo para la parte de renta aplazada más de tres años).
(*2) surge la duda de qué es lo que puede ocurrir con contratos cuyo vencimiento esté próximo. Porgamos el caso de un arrendamiento que venza en junio del 2021; en este caso, al no decir nada la norma, parece que el arrendador podrá elegir la opción del aplazamiento, y la renta adeudada se deberá fraccionar y pagar antes de junio del 2021.
En el Supuesto 2 (artículo 8), el arrendador no está obligado a aceptar aplazamiento o reducción alguna de la renta. Tan sólo regula una forzosa (que será ficticia e infructífera en muchos casos) negociación. Establece que el arrendatario de vivienda habitual podrá solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real decreto Ley, salvo que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma ya se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.
Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, si acepta o no el aplazamiento, y si lo acepta, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.
Si el arrendador no acepta aplazamiento alguno, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo siguiente. Parece pues que para poder tener acceso a estas ayudas deberá acreditar haber solicitado en tiempo y forma ese aplazamiento.